Czy służebność przesyłu ogranicza twoją działkę?

Służebność przesyłu na działce potrafi zablokować budowę, ogrodzenie albo sprzedaż nieruchomości i zostawić właściciela bez wynagrodzenia. Masz słup, kable lub rury na gruncie i nie wiesz, czy przedsiębiorca przesyłowy ma prawo korzystać w taki sposób z Twojej działki? Sprawdź, gdzie szukać wpisu w księdze wieczystej, kiedy pojawia się bezumowne korzystanie i kiedy potrzebne jest ustanowienie służebności przesyłu.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu oznacza, że właściciel gruntu musi tolerować obecność urządzeń oraz działania związane z ich utrzymaniem. Dla właścicieli nieruchomości to prawo rzeczowe oznacza realne ograniczenie prawa własności, nawet gdy urządzenia stoją na działce od lat.

Najczęściej pojawia się ograniczenie prawa własności w oznaczonym zakresie. Właściciel nieruchomości nadal zachowuje prawa własności do działki, ale nie może korzystać z niej całkowicie dowolnie. Ograniczenie może dotyczyć miejsca, w którym stoją urządzenia, albo pasa terenu potrzebnego do ich obsługi.

To ograniczenie wpływa na możliwość korzystania z działki w sposób, który zależy od położenia urządzeń oraz od tego, jakiego dostępu wymagają. Dla wielu osób problem ujawnia się dopiero wtedy, gdy chcą postawić dom, ogrodzić teren, zmienić sposób zagospodarowania działki czy ją sprzedać.

Czy na mojej działce występuje służebność przesyłu?

Jeśli na twojej działce znajdują się elementy infrastruktury, które przesyłają energię lub media, temat służebności przesyłu może dotyczyć także Ciebie. Chodzi o sytuację, gdy urządzenia przesyłowe stoją na prywatnej działce albo przebiegają przez nią, a przedsiębiorstwa przesyłowe korzystają z tego terenu w określonym zakresie. Jeśli masz słup na działce ponad 30 lat, nie zakładaj, że sprawa jest automatycznie uregulowana.

Dotyczy to urządzeń przesyłowych służących do przesyłu energii elektrycznej, gazu, wody albo odprowadzania płynów, w tym także gdy nad gruntem biegną linie energetyczne.

Jakie urządzenia mogą wskazywać na służebność przesyłu?

• linie energetyczne nad działką,
• słupy i elementy linii elektroenergetycznych,
• kable podziemne oznaczone słupkami lub tabliczkami,
• rury i inne urządzenia podobne, które doprowadzają lub odprowadzają media.

Jeśli rozpoznajesz takie elementy na swojej działce, nie zakładaj od razu, że wszystko jest uregulowane. To, że urządzenia znajdują się na cudzej nieruchomości, nie mówi jeszcze, czy przedsiębiorca ma tytuł prawny i czy służebność przesyłu została ustanowiona w prawidłowy sposób.

Czy przedsiębiorca przesyłowy ma tytuł prawny do mojej nieruchomości?

Może mieć, ale nie zawsze. Przedsiębiorca przesyłowy ma tytuł prawny wtedy, gdy opiera korzystanie z twojej nieruchomości na konkretnej podstawie. Taka podstawa określa, czy i w jakim zakresie przedsiębiorstwo może korzystać z cudzej nieruchomości.

Najczęściej tytuł prawny wynika z umowy, orzeczenia sądu albo decyzji administracyjnej. Zdarza się też, że przedsiębiorstwa przesyłowe powołują się na zasiedzenie. Te źródła prowadzą do różnych skutków, dlatego warto ustalić, na co przedsiębiorca się powołuje i jaki zakres obejmuje jego prawo. Znaczenie ma także treść dokumentu i okoliczności jej ustanowienia, bo od tego zależy, jaki zakres korzystania z działki obejmuje.

Jeśli brakuje dokumentów albo ich treść nie odpowiada temu, co widzisz na działce, możesz potrzebować ustanowienia służebności przesyłu. Gdy strony nie uzgodnią warunków, do ustanowienia służebności może dojść w postępowaniu sądowym, a zakres prawa wynika z treści rozstrzygnięcia.

Co możesz sprawdzić samodzielnie w księdze wieczystej?

Otwórz księgę wieczystą (KW) nieruchomości i przejdź do Działu III. Znajdziesz tam prawa i roszczenia, które obciążają nieruchomość. Szukaj wpisu, który dotyczy służebności przesyłu ustanowionej dla przedsiębiorcy. Jeśli znajdziesz taki wpis, sprawdź jego treść. To ułatwia analizę i pozwala szybciej ocenić sytuację.

Jak nabyć służebność przesyłu, gdy nie ma porozumienia?

1. Zbierz dokumenty i ustal przebieg urządzeń (KW, korespondencja, mapy, zdjęcia).
2. Wyślij do przedsiębiorcy propozycję uregulowania: opisz urządzenia, poproś o podstawę korzystania i zaproponuj rozmowę o warunkach.
3. Jeśli nie ma zgody, złóż wniosek do sądu o ustanowienie służebności przesyłu i i zażądaj ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.
4. Przygotuj się na opinię biegłego: sąd często ustala pas służebności i wpływ na działkę w oparciu o specjalistę.

Wynagrodzenie, odszkodowanie, bezumowne korzystanie: czym to się różni?

Te pojęcia prowadzą do różnych roszczeń, mimo że każde może oznaczać rekompensaty finansowe dla właściciela nieruchomości. Wybór zależy od dwóch rzeczy. Ustal, czy przedsiębiorca ma podstawę do korzystania z działki. Sprawdź też, czy na nieruchomości powstała szkoda. To rozróżnienie porządkuje dochodzenie roszczeń we właściwy sposób.

Jako właściciel gruntu możesz żądać wynagrodzenia albo odszkodowania, ale najpierw nazwij sytuację i dobierz właściwe roszczenie.

Jakie wynagrodzenie się należy za ustanowienie służebności przesyłu?

Wynagrodzenie zależy od tego, jak duże ograniczenie powodują urządzenia na twojej działce oraz jaki stan prawny ma sprawa. Im większy wpływ na możliwość korzystania z gruntu, tym zwykle większe znaczenie ma wynagrodzenie.

Jakie czynniki decydują, gdy chcesz dochodzić wynagrodzenia za służebność przesyłu?

Po pierwsze liczy się pas służebności, czyli obszar działki, którego dotyczy ograniczenie. Pas wyznacza miejsce, w którym przedsiębiorca korzysta z nieruchomości w konkretnym zakresie i w którym właściciel nie może zagospodarować terenu całkowicie dowolnie.

Po drugie liczy się rodzaj urządzeń i sposób ich przebiegu. Inaczej ocenia się linie elektroenergetyczne nad działką, a inaczej kable podziemne, ponieważ ograniczają w inny sposób.

Po trzecie liczy się położenie urządzeń względem działki. Inne skutki ma urządzenie biegnące przez środek parceli, a inne urządzenie umieszczone przy granicy. Ten element wpływa na to, jak realnie możesz korzystać z terenu.

Po czwarte liczy się stan prawny, czyli to, czy służebność została ustanowiona i jaki ma zakres. Ten element porządkuje, z jakiej podstawy wynika ograniczenie i jakie dokumenty opisują zakres służebności.

Czy grozi mi zasiedzenie służebności przesyłu?

Wyrok trybunału konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, podkreśla ochronę prawa własności i mówi jasno, że zasiedzenie służebności przesyłu można liczyć dopiero od 3 sierpnia 2008 r., bo wtedy służebność przesyłu została wprowadzona do kodeksu cywilnego. Skoro mamy 2026 rok, przedsiębiorstwo nie mogło jeszcze nabyć służebności przesyłu w drodze zasiedzenia. W praktyce oznacza to, że sam upływ czasu nie zamyka sprawy i nadal możesz weryfikować podstawę korzystania z działki.

Terminy zasiedzenia wynoszą:

• 20 lat przy dobrej wierze,
• 30 lat przy złej wierze.

Skoro liczenie zaczyna się 3 sierpnia 2008 r., to pierwszy możliwy moment upływu 20 lat wypada 3 sierpnia 2028 r., a 30 lat wypada 3 sierpnia 2038 r. Dlatego dziś zasiedzenie służebności przesyłu nie zamyka sprawy.

Czy przedsiębiorca przesyłowy może wejść na moją działkę?

Przedsiębiorca przesyłowy może wejść na twoją działkę wtedy, gdy ma do tego podstawę prawną i działa w zakresie niezbędnym. Taką podstawą może być służebność przesyłu, ale podobne uprawnienie może też wynikać z decyzji administracyjnej albo orzeczenia wydanego przez sąd. Sam fakt, że na działce stoją urządzenia, nie daje firmie prawa do swobodnego wchodzenia na teren.

Jeśli istnieje służebność przesyłu, przedsiębiorca może korzystać z cudzej nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem urządzeń. To obejmuje wejścia w celu konserwacji oraz działania w celu usuwania awarii. Firma powinna ograniczyć wejście do niezbędnego minimum i nie powinna zajmować większej części działki, niż wymaga praca przy urządzeniach.

Nawet gdy służebności nie ma, przedsiębiorca może powołać się na inną podstawę prawną, zwłaszcza gdy chodzi o interes publiczny, ciągłość dostaw i bezpieczeństwo sieci. W takiej sytuacji poproś o wskazanie dokumentu lub decyzji, która uzasadnia wejście, oraz o informację, jaki zakres prac firma planuje wykonać.

Jak dochodzić wynagrodzenia za urządzenia przesyłowe?

Jakie dowody przygotować przed kontaktem z przedsiębiorcą?

• zrób zdjęcia urządzeń przesyłowych i ich położenia na działce (z ogrodzeniem, budynkiem, granicą),
• zbierz korespondencję z przedsiębiorstwem (wezwania, propozycje umowy, odpowiedzi),
• zapisz daty wejść na działkę i prac,
• zbierz dowody szkody: zdjęcia, rachunki, notatki, dane wykonawcy,
• przygotuj numer KW do analizy.

Nie musisz samodzielnie oceniać dokumentów ani wybierać ścieżki prawnej. Jako właściciel nieruchomości zbierz podstawowe informacje, a nasi prawnicy wykonają analizę KW j i ocenią, czy sprawa nadaje się do dalszych działań, w tym na potrzeby dochodzenia roszczeń wobec tego, jak działa przedsiębiorca przesyłowy.

Uzupełnij formularz, jeśli chcesz uzyskać wsparcie w sprawie urządzeń przesyłowych na twojej działce. Skontaktujemy się i ustalimy, czy warto iść dalej z dochodzeniem roszczeń.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)