Gdzie odnotowano największe zmiany cen mieszkań w 2025 roku w Polsce?
Rok 2025 okazał się przełomowy dla polskiego rynku mieszkań, wykazując wyraźne zróżnicowanie cen w zależności od regionu. W niektórych miastach nieruchomości stawały się coraz droższe, podczas gdy w innych występowały tendencje spadkowe.
Najbardziej dynamiczny wzrost wartości mieszkań zanotowano w:
- gdańsku – ceny wzrosły o 14,2% w porównaniu z rokiem poprzednim,
- sosnowcu – w ostatnim kwartale mieszkania podrożały aż o 16,9%,
- częstochowie – ceny wzrosły o 10,5%.
Miasta, gdzie ceny mieszkań odnotowały spadki:
- katowice – spadek o 3,8%,
- szczecin – spadek o 3,8%,
- bydgoszcz – spadek o 3,7%,
- radom – spadek o 3,6%,
- białystok – spadek o 3,4%,
- toruń – symboliczny spadek o 0,1%.
Zróżnicowanie cen dotyczyło również poszczególnych segmentów mieszkań. Dla przykładu:
- w sosnowcu ceny dużych mieszkań obniżyły się o 7,9%, co stanowiło przeciwieństwo ogólnego trendu wzrostowego w mieście,
- w rzeszowie w tej samej kategorii zanotowano wzrost cen o 6,8%.
Wyniki roku 2025 pokazują, że rynek mieszkaniowy w Polsce charakteryzował się silną lokalną specyfiką, na którą wpływały m.in. realizowane inwestycje, sytuacja gospodarcza oraz relacja między popytem a podażą mieszkań.
Jak kształtowały się ceny mieszkań na rynku pierwotnym w polskich miastach w 2025 roku?
W 2025 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce wzrosły średnio o 4,5% względem poprzedniego roku. Warszawa nadal pozostawała najdroższym miejscem do zakupu nowego lokum – za metr kwadratowy trzeba było zapłacić przeciętnie 17,8 tysiąca złotych.
W pozostałych większych miastach stawki były niższe:
- w Krakowie cena metra kwadratowego sięgała 16,4 tys. zł,
- w Gdańsku niewiele mniej – 16,2 tys. zł,
- w Gdyni oscylowała wokół 15,8 tys. zł,
- we Wrocławiu trzeba było wydać 14,3 tys. zł,
- w Poznaniu – 13,8 tys. zł za metr.
Ceny różniły się także w zależności od wielkości mieszkań. Lokale o powierzchni od 35 do 60 m² były relatywnie tańsze niż najmniejsze apartamenty. Przykładowo, w Warszawie maksymalna cena metra kwadratowego mieszkania średniej wielkości wyniosła 16,6 tys. zł. Dodatkowo, powierzchnie powyżej 60 m² kosztowały zwykle około 2 tys. złotych mniej za metr niż najmniejsze lokale.
W odróżnieniu od niektórych miast, takich jak Katowice, Szczecin czy Bydgoszcz, gdzie zaobserwowano spadki, największe polskie aglomeracje nadal notowały stopniowe wzrosty cen. To wyraźny sygnał, że zainteresowanie nowymi mieszkaniami w głównych centrach miejskich nie słabnie, mimo wyższych kosztów realizacji inwestycji i zmieniających się warunków gospodarczych.
Dlaczego Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce w 2025 roku?
Warszawa niezmiennie pozostaje najdroższym miejscem do zakupu mieszkania w Polsce. Stolica wyróżnia się cenami, które znacząco przewyższają te w innych dużych miastach kraju. Średni koszt metra kwadratowego wynosi około 17 tysięcy złotych, na rynku wtórnym potrafi przekroczyć 18 tysięcy zł, a w nowych inwestycjach sięga nawet 17,8 tysiąca zł.
Na tak wysokie ceny wpływa kilka kluczowych czynników:
- warszawa jako centrum gospodarcze i biznesowe przyciąga specjalistów oraz menedżerów, co powoduje stały wzrost zapotrzebowania na mieszkania,
- liczba dostępnych lokali w najbardziej atrakcyjnych dzielnicach jest ograniczona, co napędza ceny,
- nowe tereny inwestycyjne są znacznie trudniej dostępne niż w Krakowie czy Wrocławiu, przez co koszty realizacji projektów są wyższe,
- warszawa pełni funkcję centrum administracyjnego, co generuje liczne oferty pracy dla osób z wysokimi kwalifikacjami i większymi możliwościami finansowymi,
- oprocentowanie kredytów hipotecznych jest w Warszawie najwyższe w kraju, co wpływa na wyższe zobowiązania przy zakupie mieszkania,
- inwestorzy traktują nieruchomości w stolicy jako bezpieczną lokatę kapitału, konkurując o mieszkania z kupującymi na własny użytek,
- przeciętne wynagrodzenie w Warszawie jest o 20-30% wyższe niż w innych metropoliach, co podnosi siłę nabywczą mieszkańców.
Rynek mieszkaniowy Warszawy cechuje się większą odpornością na wahania gospodarcze. Ta stabilność sprawia, że inwestowanie w stołeczne nieruchomości uznawane jest za mniej ryzykowne, choć wymaga zaakceptowania wyraźnie wyższych cen niż w pozostałych miastach Polski.
W których miastach Polski można było znaleźć najtańsze mieszkania w 2025 roku?
W 2025 roku najkorzystniejsze ceny mieszkań w Polsce dominowały w mniejszych miastach, gdzie stawki wyraźnie odbiegały od średnich krajowych. Szczególnie atrakcyjne oferty pojawiły się w trzech miastach:
- radom, gdzie cena za metr kwadratowy nie przekraczała 8 tysięcy złotych,
- sosnowiec, z średnią ceną 6 877 zł/m² za mieszkania do 35 m²,
- częstochowa, z cenami poniżej 8 tysięcy złotych za m².
W Radomiu odnotowano spadek cen o 3,6% względem poprzedniego roku, co potwierdza jego pozycję jednego z najtańszych rynków mieszkaniowych w Polsce.
Sosnowiec jest interesującym przykładem, gdzie mimo wzrostu cen o 16,9%, mieszkania pozostały przystępne cenowo. Ceny były zależne od wielkości lokalu – mniejsze mieszkania drożały, natomiast większe potaniały o 7,9%.
W Częstochowie ceny wzrosły o 10,5%, ale miasto nadal oferowało bardzo atrakcyjne oferty cenowe.
Warto również wspomnieć o Łodzi, gdzie na rynku wtórnym mieszkania można było nabyć za około 8,7 tysiąca złotych za m². To ciekawa opcja dla osób szukających większego miasta z umiarkowanymi kosztami.
W przeciwieństwie do mniejszych miejscowości, największe ośrodki miejskie, takie jak Warszawa i Kraków, charakteryzowały się znacznie wyższymi cenami – metr kwadratowy na rynku pierwotnym kosztował tam odpowiednio 17,8 tysiąca oraz 16,4 tysiąca złotych. Różnice cen między dużymi a mniejszymi miastami, jak Radom czy Sosnowiec, często przekraczały 100%.
Jakie były średnie ceny za metr kwadratowy mieszkań na rynku wtórnym w kluczowych miastach Polski w 2025 roku?
W 2025 roku ceny mieszkań na rynku wtórnym w Polsce wykazywały znaczące zróżnicowanie w zależności od lokalizacji. Analiza danych z największych miast ukazuje wyraźne różnice kosztów zakupu.
| Miasto | Średnia cena za m² (tys. zł) |
|---|---|
| Warszawa | 18,3 |
| Kraków | 16,7 |
| Gdańsk | 16,6 |
| Gdynia | 14,9 |
| Wrocław | 13,5 |
| Poznań | 12,1 |
| Rzeszów | 10,8 |
| Lublin | 10,5 |
| Olsztyn | 9,8 |
| Opole | 9,8 |
| Katowice | 9,5 |
Kontrast cen między Warszawą a Katowicami wyniósł aż 93%, co doskonale ilustruje skalę regionalnych różnic na polskim rynku mieszkaniowym.
Decydujące czynniki wpływające na poziom cen to:
- wielkość miasta,
- potencjał ekonomiczny,
- kondycja lokalnego rynku pracy,
- stosunek popytu do podaży.
Co wpłynęło na spadek cen mieszkań na rynku wtórnym w Polsce w 2025 roku?
W roku 2025 na polskim rynku mieszkaniowym wyraźnie dało się odczuć ochłodzenie. Przeciętne ceny mieszkań z drugiej ręki obniżyły się o 1,7% przez cały rok, a największy spadek przypadł na ostatnie miesiące. To wyhamowanie było skutkiem kilku istotnych zmian gospodarczych i rynkowych.
Za jedną z głównych przyczyn uznaje się niespotykaną dotąd ilość dostępnych mieszkań. W dużych miastach pojawiło się najwięcej niesprzedanych lokali w historii, co osłabiło pozycję sprzedających. By utrzymać zainteresowanie kupujących w coraz trudniejszym otoczeniu, właściciele byli zmuszeni do obniżania cen.
Niemałe znaczenie miały też decyzje dotyczące polityki pieniężnej. Obniżki stóp procentowych przez NBP sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się bardziej dostępne cenowo, jednak restrykcyjne wymogi banków, takie jak wysokie oczekiwania względem zdolności kredytowej oraz konieczność wniesienia sporego wkładu własnego – nieraz przekraczającego 20% wartości nieruchomości – skutecznie hamowały wzrost zainteresowania zakupem na kredyt.
Rok 2025 przyniósł również potężny wzrost ofert z rynku wtórnego – liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży wzrosła aż o 24% wobec wcześniejszego roku. Taka zmiana nie tylko zwiększyła wybór dla kupujących, ale także pogłębiła konkurencję wśród właścicieli, co prowadziło do wydłużenia czasu potrzebnego na finalizację transakcji – z 72 do aż 94 dni.
Zauważalnie ewoluowała także struktura osób poszukujących mieszkań. Wzrost kosztów utrzymania starszych lokali, w szczególności związany z rosnącymi rachunkami za energię i opłatami eksploatacyjnymi, zachęcał kupujących do inwestowania w nowe, bardziej energooszczędne nieruchomości, pomimo wyższych cen. Efektem był odpływ nabywców z rynku wtórnego, co jeszcze mocniej wymuszało obniżki.
Kolejnym czynnikiem stały się zmiany demograficzne. W wielu polskich miastach liczba mieszkańców maleje, a średni wiek społeczeństwa systematycznie wzrasta. Osłabiało to zainteresowanie używanymi lokalami, zwłaszcza dużymi i wymagającymi remontu. Dobrym przykładem są Katowice, gdzie ceny spadły aż o 3,8%, głównie na skutek niekorzystnych przemian ludnościowych.
Rok 2025 przyniósł także znacznie większą otwartość sprzedających na negocjacje oraz skłonność do obniżania stawek. Przeciętne rabaty zwiększyły się z 3,2% rok wcześniej do ponad 5,7%. To przełożyło się na zauważalny spadek cen mieszkań z rynku wtórnego.
Pod koniec 2025 roku dynamika wzrostu cen mieszkań na polskim rynku znacznie osłabła. Grudniowe statystyki z siedemnastu miast wskazały, że średnie ceny ofertowe wzrosły zaledwie o 3% względem tego samego miesiąca poprzedniego roku. To wyraźna zmiana w porównaniu z wcześniejszymi latami, kiedy takie podwyżki sięgały nawet kilkunastu procent.
Za wyhamowanie cen odpowiadał rekordowy poziom niesprzedanych lokali u deweloperów. W największych aglomeracjach pula dostępnych mieszkań była niespotykana wcześniej, co osłabiło pozycję sprzedających. W tej sytuacji deweloperzy, mając dużą liczbę gotowych lub prawie ukończonych mieszkań, musieli zmienić swoje strategie cenowe i dostosować się do nowych realiów.
Na stabilizację cen wpłynęły też:
- narastająca konkurencja,
- 17% wzrost liczby mieszkań na rynku względem roku poprzedniego,
- szerszy wachlarz wyboru dla kupujących,
- łatwiejsze negocjacje cenowe,
- wydłużony czas oczekiwania na sprzedaż – z 69 do 88 dni.
Różnorodność regionalna również miała znaczenie. Przykłady cen w poszczególnych miastach pokazują zróżnicowanie:
| Miasto | Zmiana cen w 2025 r. |
|---|---|
| Katowice, Szczecin, Bydgoszcz | spadek do 3,8% |
| Gdańsk | wzrost 14,2% |
| Sosnowiec | wzrost 16,9% |
| Częstochowa | wzrost 10,5% |
Tendencję spadkową wzmacniały czynniki makroekonomiczne, takie jak:
- ustabilizowanie stóp procentowych w drugiej połowie roku,
- ograniczenie popytu przez brak nowych programów rządowych,
- wolniejszy wzrost wynagrodzeń ograniczający możliwości kupujących.
W grudniu sprzedający byli też bardziej skłonni do negocjacji. Przeciętny upust wyniósł 5,2%, podczas gdy rok wcześniej był to tylko 3,4%. Dzięki temu większemu marginesowi negocjacyjnemu udało się zahamować oficjalny wzrost cen.
Eksperci podkreślają, że 3% wzrost cen to w praktyce stagnacja. Przy inflacji na poziomie 4,2% realne ceny mieszkań zanotowały lekki spadek. To pierwszy raz od dłuższego czasu, gdy wzrost wartości nieruchomości nie rekompensował inflacji.
Jakie są prognozy dla rynku nieruchomości z uwagi na rekordowy zapas niesprzedanych mieszkań?
W 2025 roku w Polsce zaobserwowano rekordowy zapas niesprzedanych mieszkań, co odwraca dotychczasowe trendy na rynku nieruchomości. Specjaliści przewidują dalsze uspokojenie sytuacji i zanik szybkich podwyżek cen, charakterystycznych dla ostatnich lat.
W największych polskich miastach dostępność mieszkań jest obecnie najwyższa w historii. W siedmiu największych aglomeracjach liczba niewyprzedanych lokali wzrosła aż o 28% w porównaniu do końca ubiegłego roku. Taka sytuacja zmusza deweloperów do rewizji strategii cenowej.
Prognozy na 2026 rok przewidują:
- wolniejszy wzrost cen mieszkań niż inflacja,
- możliwe spadki cen w niektórych segmentach,
- korektę cen szczególnie w lokalach o metrażu 40–60 m²,
- obniżki w segmencie 40–60 m² na poziomie 2–3% na początku roku.
Rynkowa sytuacja będzie jednak zróżnicowana regionalnie:
- w Katowicach i Szczecinie ceny mogą spaść nawet o 4–5%,
- w Warszawie i Krakowie spodziewana jest względna stabilizacja z wahaniami poniżej 2% rocznie.
Dłuższy czas sprzedaży mieszkań to jedna z następstw nadmiaru podaży. Obecnie prognozuje się, że znalezienie nabywcy zajmie około 110 dni, podczas gdy wcześniej wystarczały niespełna trzy miesiące. Oznacza to lepszą pozycję negocjacyjną dla kupujących.
Banki utrzymają ostrożność w udzielaniu kredytów hipotecznych, co szczególnie utrudni zakup pierwszego mieszkania osobom młodym.
Wzrost podaży mieszkań wpłynie również na rynek najmu:
- więcej właścicieli zdecyduje się na wynajem,
- czynsze mogą spaść o 3–5% w największych miastach w ciągu najbliższego roku.
Zyski z wynajmu mieszkań w dużych aglomeracjach prawdopodobnie zmniejszą się z obecnych 5,2% do około 4,7–4,9% w 2026 roku.
Deweloperzy reagują na zmiany, oferując coraz częściej dodatkowe korzyści, takie jak:
- miejsce parkingowe w cenie,
- mieszkania gotowe do zamieszkania,
- pokrycie opłat notarialnych.
Takie zachęty realnie obniżają całkowity koszt zakupu, mimo niezmienionej ceny katalogowej.
Zmiany są korzystne dla osób szukających własnego mieszkania, które zyskują:
- większy wybór,
- stabilność cen,
- silniejszą pozycję w negocjacjach z deweloperami.
Z kolei sprzedający i deweloperzy muszą dostosować się do nowych warunków, gdzie priorytetem stają się potrzeby kupujących.
