Koszty związane z kredytem hipotecznym
Koszty związane z kredytem hipotecznym potrafią zaskoczyć. Oprócz oprocentowania warto uwzględnić dodatkowe opłaty, które mogą znacząco podnieść całkowity koszt zakupu nieruchomości. Poniżej znajdziesz przystępne wyjaśnienie najważniejszych wydatków okołokredytowych oraz wskazówki, jak je ograniczyć.
Czym są koszty okołokredytowe?
Koszty okołokredytowe to wszelkie wydatki, które ponosisz przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, pomijając odsetki. Mogą one wynosić nawet kilkanaście procent wartości kredytu, dlatego warto poznać je przed podjęciem decyzji.
Główne składniki kosztów okołokredytowych
Prowizja bankowa
Prowizja bankowa to opłata, jaką bank pobiera za udzielenie kredytu. Zazwyczaj wynosi od 0 do 3% wartości kredytu. Niektóre banki oferują prowizję 0%, lecz może to oznaczać wyższe oprocentowanie lub dodatkowe wymagania, jak zakup innych produktów bankowych.
Dla przykładu, jeśli bierzesz kredyt na 500 000 zł, prowizja 2% wyniesie 10 000 zł. Porównując oferty, zwróć uwagę na całościowy koszt – czasem wyższa prowizja może równoważyć niższe oprocentowanie.
Wycena nieruchomości
Bank wymaga wyceny nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu. Rzeczoznawca nalicza od 400 do 1000 zł za taką usługę, zależnie od lokalizacji i rodzaju nieruchomości. Opłatę tę ponosisz przed decyzją kredytową i nie zawsze możesz liczyć na jej zwrot.
Opłaty notarialne
Notariusz sporządza akt notarialny i wypisy, za co pobiera taksę uzależnioną od wartości transakcji. Choć jej maksymalna wysokość jest regulowana przepisami, często można ją negocjować, co pozwala obniżyć koszt nawet o połowę.
Podatki
Kupując nieruchomość, musisz uwzględnić opłaty podatkowe:
- Na rynku pierwotnym: VAT jest wliczony w cenę mieszkania (stawka 8% lub 23%),
- Na rynku wtórnym: Podatek PCC to 2% wartości nieruchomości, np. przy mieszkaniu za 500 000 zł wynosi on 10 000 zł i należy go zapłacić w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego.
Ubezpieczenia
Banki wymagają często kilku rodzajów ubezpieczeń, takich jak:
- ubezpieczenie nieruchomości (200-400 zł rocznie),
- ubezpieczenie pomostowe – obowiązuje do momentu wpisu hipoteki i podnosi oprocentowanie o 1-1,5 pkt procentowego,
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – dla osób z wkładem poniżej 20%,
- polisa na życie – szczególnie przydatna, gdy kredyt zaciągasz samodzielnie.
Niektóre z tych ubezpieczeń można anulować po spełnieniu określonych warunków, np. po dokonaniu wpisu hipoteki.
Wpis do hipoteki
Koszt wpisu do księgi wieczystej to 200 zł opłaty sądowej oraz 19 zł podatku. Od 2024 roku możliwe będzie korzystanie z e-wpisów, co przyspieszy proces i może skrócić czas obowiązywania droższego ubezpieczenia pomostowego.
Wynagrodzenie pośrednika
Jeśli współpracujesz z agentem nieruchomości, musisz uwzględnić jego prowizję, która wynosi zazwyczaj 2-5% wartości transakcji. Można jednak zaoszczędzić, szukając ofert bezpośrednich.
Promesa kredytowa
Promesa kredytowa to dokument potwierdzający gotowość banku do udzielenia kredytu. Kosztuje maksymalnie 300 zł, choć niektóre banki oferują ją bezpłatnie. Jest szczególnie przydatna przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.
Jak obniżyć koszty okołokredytowe?
Negocjuj warunki
- poproś bank o zmniejszenie prowizji – szczególnie jeśli masz dobrą historię kredytową,
- porozmawiaj z notariuszem, by obniżyć taksę – przy prostych transakcjach jest to często możliwe,
- sprawdź, czy bank oferuje promocje, np. bezpłatną wycenę nieruchomości.
Refinansowanie kredytu
Jeśli sytuacja na rynku się zmienia, rozważ refinansowanie. Spłacając stary kredyt nowym, możesz zyskać lepsze warunki. Upewnij się jednak, że oszczędności przewyższą koszty związane z refinansowaniem.
Wcześniejsza spłata kredytu
Masz prawo do wcześniejszej spłaty kredytu, co pozwala odzyskać część prowizji. Na przykład, wcześniejsze uregulowanie kredytu po 10 latach zamiast 30 może oznaczać zwrot około 2/3 prowizji.
Porównuj oferty
- analizuj propozycje różnych banków, uwzględniając wszystkie koszty,
- sprawdź ceny usług notarialnych w swojej okolicy,
- korzystaj z kalkulatorów kredytowych, by oszacować całkowite wydatki.
Kredyt hipoteczny a gotówkowy: co lepsze?
Choć kredyt hipoteczny wiąże się z dodatkowymi kosztami, jest zwykle tańszy od gotówkowego, ze względu na:
- niższe oprocentowanie,
- dłuższy okres spłaty, co oznacza niższe raty,
- możliwość uzyskania wyższych kwot.
Kredyt gotówkowy może być lepszym rozwiązaniem przy mniejszych sumach lub krótszym okresie spłaty.
